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2005年第三季度北京土地市场报告我的钢

2019-02-28 00:56:09

2005年第三季度北京土地市场报告_我的钢铁

1.土地供应情况分析2005年月,北京土地供应总量为1906公顷,仅占年度土地计划供应总量(6500公顷)的29%。其中,出让土地面积为1236公顷,划拨用地面积为670公顷。从住宅用地供应情况来看,经济适用住房用地计划供应指标已基本完成。2005年月,北京住宅供地为533公顷。其中,出让住宅用地336公顷;划拨住宅(经济适用住房)用地197公顷,与2005年年度计划供应经济适用住房建设用地(200公顷)仅差3公顷。

1.1 总体供应情况分析针对2005年前三季度土地供应总量偏少的状况,2005年10月13日,北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会联合发布了《关于公布北京市2005年度土地供应计划指标安排使用方案的函》(京国土市[2005]708号),对2005年度土地供应计划进行了综合平衡。通过表1、表2可以看出,经综合平衡后,北京2005年度土地供应总量仍为6500公顷。其中,市级指标为1933公顷,减少了567公顷;区县级指标由4000公顷增加到4567公顷。同时,对不同用途的土地供应进行了调整,工矿仓储用地为1190公顷,增加了90公顷;经济适用房用地为296公顷,增加了96公顷;住宅商品房用地为1851公顷,增加了101公顷;商服用地为369公顷,减少了181公顷。在城八区和远郊区土地计划供应的分解指标中,城八区将以住宅商品房用地和基础设施用地供应为主(分别占城八区供应面积总量的47%和30%),而远郊区主要以工矿仓储用地和住宅商品房用地供应为主(分别占远郊区供应面积总量的38%和34%)。

总之,土地管理部门通过土地供应的综合平衡,即对土地供应的总量、用途及空间分布等方面的调整,确保了北京社会经济发展所需建设用地的供应。

1.2 土地招拍挂市场供应情况分析2005年第三季度,北京通过招拍挂方式进行交易的地块共有7宗,建设用地面积41.31万平方米,规划建筑面积99.93万平方米。其中,新增(在第三季度入市的)地块3宗,新增建设用地面积34.84万平方米,约占第三季度土地招拍挂供应总量的84%;新增规划建筑面积83.49万平方米,约占第三季度规划建筑面积的84%。其中,引人注目的是清河地块,其建设用地面积为31.18万平方米,约占第三季度土地招拍挂供应总量的75%;规划建筑面积约为70.16万平方米,约占第三季度规划建筑面积的70%。与第二季度相比,第三季度土地供应呈现以下特点:

一是受清河地块的影响,第三季度土地供应宗数虽少,但其建设用地面积和规划建筑面积增幅较大。第三季度土地供应共7宗,比第二季度少5宗,环比降低了42%;其建设用地面积和规划建筑面积分别增加了89%和28%。这主要是因为清河地块的体量过大,其建设用地面积超过第二季度12宗地建设用地面积的总和。从第三季度土地市场供应情况来看,土地供应宗数较少,这对平抑北京房价可能产生不利的影响;二是除清河地块外,第三季度建设用地规模呈现小型化态势。在第三季度供应的7宗地中,建设用地面积在1万平方米以下的,有3宗;万平方米的,有3宗;5万平方米以上的,仅有1宗。这种建设用地规模小型化的特点,将不利于土地资源的规模利用。

2 土地成交情况分析在2005年第三季度通过招拍挂市场供应的7宗地中,已成交6宗,成交建设用地面积为38.59万平方米,规划建筑面积为88.92万平方米,成交价格为31.62亿元。

2. 1 土地成交情况纵向比较分析⑴2005年前三个季度共成交土地25宗,建设用地面积83.47万平方米,规划建筑面积239.4万平方米,成交价格75.63亿元(详见表3)。与、第二季度相比,第三季度成交地块呈现以下特征:

一是受清河地块的影响,第三季度成交宗地数少、面积大。第三季度成交6宗地,仅占前三个季度成交地块总数的24%,但其成交建设用地面积、规划建筑面积及成交价格所占比重却分别达到46%、37%和42%;二是土地市场需求旺盛,成交率达86%。第三季度土地招拍挂市场可供交易的地块仅有7宗,除2005年9月26日挂出的朝阳区立水桥1宗商业金融用地因挂出时间较短,尚未成交外,其余6宗地全部成交。成交率为86%(成交率是指本季度成交的宗地数除以本季可供交易的宗地数),而、二季度的成交率分别为67%、75%。在成交的6宗地中,还包括2004年12月挂出、历时9个月未能成交的海淀区中关村西区两宗综合用地。可见,第三季度土地市场需求较为旺盛。

⑵与2003、2004年第三季度相比,2005年第三季度成交量明显下降,其成交宗地数仅占三年第三季度总量的15%,建设用地面积、规划建筑面积和成交价格所占比重分别为19%、23%和32%,均未达到三年的平均水平(详见表4)。这主要是由于2005年第三季度土地供应相对短缺所造成的。出现这种情况的主要原因有:

一是经营性用地协议出让终止后,土地供应计划及其配套政策法规并没有及时出台,如何进一步规范土地整理和开发等均处于研究、摸索阶段,在很大程度上延缓了土地入市进程。尽管相关政策法规的出台加强了政府对土地市场进行宏观调控和监管的力度,有利于进一步规范市场行为,但也带来了一定的负面效应。例如,发改委等相关部门参与地价联席会,虽然会促进土地利用合理化、促使土地利用与城市总体规划相符,但也增加了一道土地入市交易前的程序。而这种程序性环节过多,将会延长了土地入市周期,使得部分土地无法在短期内形成有效的供应。"8.31"以后,北京土地公开交易市场上的土地供应量相对较少,整个市场基本上处在政策变化后的"调整期";二是政府实施土地储备制度时间不长,缺乏足够的财力、物力与人力的支撑,使得政府的土地储备量及土地一级开发能力有限,从而导致过渡期的土地供应相对短缺;三是根据《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》(京国土出[2004]458号)等相关政策法规规定,"8.31"未过关的项目入市交易须达到"三通一平",有条件的要达到"五通一平"甚至"七通一平"的熟地状态。土地入市交易的条件与以往相比更加严格,无形中延长了土地一级开发的周期,使得部分土地无法在短期内达到"熟地"状态,延缓了其入市交易的进程,这也在很大程度上导致了近期土地供应的相对短缺;四是随着国家对房地产市场监管力度的加大,金融机构对房地产贷款的风险防范意识进一步加强,信贷门槛进一步提高,加大了土地开发贷款的融资难度。缺乏银行资金的支持,使得部分项目土地开发受阻,这将在一定程度上影响土地供应;另外,土地政策从制订、发布到具体实施执行也需要一段时间,这在一定程度上延缓了土地供应速度,使得短期内的土地供应受到制约。

2.2 典型地块分析⑴清河镇住宅及配套(原三家毛纺企业)用地海淀区清河镇的住宅及配套用地是原北京制呢厂、北京毛纺织厂和北京清河毛纺织厂三家毛纺厂企业用地,土地状态为"三通一平",于2005年7月18日通过挂牌方式上市交易。2005年8月1日,经过80多轮竞价,由北京华润新镇置业有限公司竞得,其成交价高达25.65亿元人民币,高出挂牌起始价8.66亿元人民币,成交单价为3656元/建筑平方米。该地块之所以成为市场争夺的焦点,主要是由于:

一是该地块体量大,用途多样,运作空间较大。该地块建设用地面积为31.18公顷,规划建筑面积为70.17万平方米;规划用途为住宅、配套商业及综合,可供开发商运作的空间较大,为众多实力雄厚的开发商所青睐。

二是该地块地理位置较好,交通便利,具有较好的发展前景。宗地位于北京海淀区清河镇,是北京的"上风上水"之地。该地块紧邻上地信息产业基地,处于中关村科技园海淀园中心区的边缘,邻近亚奥商圈,而且周边的潜在购房群体极为庞大。另外,宗地周边公交线路较多,距八达岭高速约500米,距北五环约1公里,距城铁13号线上地站约3公里,交通较为便利,具有很好的发展潜力。

三是作为北京十个边缘组团之一的清河镇,在政策引导下得到了较快的发展,在新的《北京城市总体规划(年)》的指引下,随着2008年奥运会的举办,该区域的市政、道路及配套设施将进一步完善,其发展潜力较大。

⑵中关村西区综合用地2004年12月16日,北京市土地整理储备中心挂出两宗位于海淀区中关村西区的综合用地,于2005年9月12日,以挂牌起始价分别被朔黄铁路发展有限公司和中冶新奥正诚房地产公司摘得。这两宗地挂出近9个月的时间后,能够得以成交,其主要原因如下:一是由于短期内土地供应短缺,第三季度入市交易的地块仅3宗,而开发商的需求又较为旺盛,从而促成了交易的完成;二是朔黄铁路发展有限公司和中冶新奥正诚房地产公司拿地的主要目的是建成项目后以自用为主。对于自用者来说,优越的地理位置和适中的规模就成为这两宗地的优势。同时,这两宗地的成交也给我们一点启示:市场不是的,不被看好的项目也会有其独特的目标群体。因此,为了促进土地的高效利用、提高土地交易效率,组织土地供应的部门应该更多地考虑入市地块的市场定位,明确其目标客户群体,实现"按需供地",以保证土地交易顺利完成。

3 土地价格水平分析根据2005年第三季度地价监测成果显示,北京综合地价保持平稳的发展态势。第三季度综合地价上涨了0.46%,涨幅与第二季度基本一致。其中,商业用地地价上涨了0.32%,涨幅与第二季度相比,提高了0.22个百分点;居住用地地价上涨了0.42%,涨幅与第二季度相比,涨幅略有下降;工业用地地价涨幅,上涨了0.64%(详见图1)。

4土地市场预测4.1 土地市场将更加规范,房地产开发企业进入优化整合的新阶段2005年8月3日,北京市国土资源局收回38宗土地的国有土地使用权。这38宗地的收回,标志着北京历史遗留项目处理的结束,同时也意味着北京土地市场将进入一个全新的发展阶段。如果说收回38宗土地的国有土地使用权是政府对北京未来土地实施严格管理的一个信号,那么2005年10月收回北京摩根投资有限公司摩根中心写字楼等七宗土地的国有土地使用权,则标志着北京土地市场管理朝着规范化方向迈进了重要一步。

这45宗地收回的原因是开发商未能按约定的期限付清全部地价款。可见,随着土地市场宏观调控力度的加大,土地市场的进一步规范,资金将成为房地产开发企业能否存活的关键。以往那些手中拥有土地却无能力开发的房地产开发企业及资金实力较弱、开发能力较差的房地产开发企业终将被兼并或被淘汰出局。而那些融资能力强、资金实力雄厚,开发经验丰富的房地产开发企业将脱颖而出,成为市场的主体。这也意味着房地产开发企业进入优化整合的新阶段。

4.2 第四季度土地供应量将大幅增加,土地交易开始活跃,但年度土地供应计划的实现难度较大2005年7月28日,北京市土地整理储备中心拟推出39宗共260多公顷土地,规划建筑面积约420多万平方米,有望在第四季度上市交易。另外,"8.31"前未能过关的项目,经过一年时间运作,已有部分项目具备上市交易条件,可以入市交易,这将在一定程度上加大第四季度的土地供应量。因此,预计第四季度土地交易市场将较为活跃,土地供应基本上能够满足市场需求。

另外,由于前三季度土地供应量较少(2005年1-9月,北京土地供应总量为1906公顷,仅占计划供应量6500公顷的29%),要完成年度土地供应计划,第四季度必须完成4594公顷的土地供应量。尽管相关部门采取积极的应对措施,来保证土地年度供应计划的实现,但根据前三季度市场形势及政策走势,要在第四季度完成年度土地供应计划,难度较大。

4.3 体量大、位置优越的宗地是开发商追逐的"热点" 从2002年广渠门外东五厂的富力城项目(建设用地面积为48.78公顷),到2003年大兴黄村的顺驰领海项目(建设用地面积为30.87公顷),到2005年海淀清河地块(建设用地面积为31.18公顷),再到即将上市交易的朝阳区广渠路36号北京吉普车厂地块(建设用地面积为31.12公顷),它们之所以成为多家实力强大的开发商争夺和关注的焦点,主要是由于这些地块都有一个共同点,即体量大、位置优越,再加上这些地块的用途多样,可供开发商运作的空间较大。因此,房地产开发企业通过开发这些众人瞩目的"热点"地块,不仅能获得丰厚的利润,而且还能迅速建立起自己的房地产品牌,提高企业的知名度。

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